Según un estudio, en Nueva York, el déficit sería de alrededor de 700 mil viviendas
Por Arturo Castillo | New York Hispano
Colaborador
Nueva York
Estudios realizados por National Low Income Housing Coalition (Coalición Nacional de Vivienda de Bajos Ingresos) evidencian el déficit de vivienda para familias de bajos recursos. A nivel nacional, apenas 36 de cada 100 familias pueden acceder a viviendas de interés social.
En el caso de Nueva York, el déficit sería, en grandes números, de alrededor de 700 mil viviendas. Se trata de un problema bastante complejo, que está generando marginalidad y una creciente estratificación social. De hecho, los focos de pobreza son cada vez más visibles en Staten Island, Queens, Manhattan, el Bronx y Brooklyn.
El déficit de vivienda en Nueva York obedece a una serie de factores, como el crecimiento incontenible de la población, el flujo migratorio, la ocupación del suelo sin una visión humana, sin consideraciones demográficas reales, y las regulaciones urbanas, que en muchos casos ya no responden a la realidad presente.
Es una situación donde convergen intereses, en la generalidad de los casos, dispares y hasta antagónicos. Lo privado y lo publico, el afán de ganancia y el bienestar de la comunidad, como responsabilidad directa de las instancias gubernamentales, estatales y federales, no siempre se articulan de manera efectiva y coordinada.
Las respuestas simplistas, que no consideran toda la complejidad del tema, pasan por alto el sinnúmero de elementos que hay detrás del tema del déficit de vivienda, no solamente para las familias de bajos ingresos, sino también para un vasto segmento de la clase media trabajadora.
HACINAMIENTO Y BAJA CALIDAD DE VIDA
A juicio del arquitecto ecuatoriano Marco Tamayo, un estudioso, gran conocedor de temas urbanos, específicamente de Nueva York, cuenta que a finales del 2019 tuvo una conferencia en el HPD (New York City Department of Housing Preservation and Development), en la que se mencionó que para el programa de loterías de departamentos, que son viviendas de interés social a costos extraordinariamente bajos, el número de aplicantes alcanzó la cifra de 1.1 millones.
“La administración de Bill de Blasio apenas logró construir alrededor de 140, 160 mil viviendas, aunque él ahora afirma que habrían sido 200 mil; inclusive si ese fuera el caso, estamos hablando de un déficit del 80 por ciento;. Concretamente, en la ciudad de Nueva York hay un déficit de vivienda de entre 700 y 800 mil unidades”, afirma Tamayo. Y agrega: “Obviamente, la calidad de vivienda en New York es muy baja, especialmente para los estratos que están en el proceso de migración, personas que no cuentan con la documentación. Ahí están incluidas personas de todo nivel; individuos con gran educación, con gran alcance, y también personas que son demasiado humildes y que básicamente se acomodan donde pueden. Esa es la situación real de lo que pasa en Nueva York”.
Es vox populi que en ciertas zonas de la ciudad hay problemas de hacinamiento, que es común que se junten varios migrantes y renten espacios que, en muchos casos, carecen de las condiciones básicas para ser habitables.
Al respecto, Tamayo nos recuerda que en septiembre del 2012 hubo una tormenta que cobró la vida de varias personas que habitaban en sótanos. “Se les llama, por costumbre, equivocadamente, ‘basement’. En realidad, esos lugares son ‘cellars’. Los ‘cellars’ son ilegales, no pueden ser ocupados como espacios para vivienda. La diferencia está establecida por las regulaciones de la ciudad. El ‘basement’ es, normalmente, habitable porque cumple con todas las regulaciones. En cambio los ‘cellars’ son bastante inadecuados, tienen escasa ventilación, problemas de moho, carencia de luz natural. Es decir, son lugares insalubres, pero la gente no entiende aquello, o simplemente tiene que adaptarse a sus circunstancias. Hay dueños de edificios que rentan los ‘cellars’ como espacios habitables, aprovechándose de que hay mucha demanda de vivienda. Simplemente piensan en su bolsillo”.
CONSTRUCCIÓN DE 500 MIL VIVIENDAS, ¿SIMPLE UTOPÍA?
El alcalde de Nueva York, Eric Adams, afirma que construirá 500 mil unidades de vivienda asequible en los próximos 10 años. Al parecer, se trata de una utopía, no solamente porque la aprobación de su ambicioso plan deberá contar con el visto bueno Federal y del Consejo municipal; es decir, pasar por el filtro político y burocrático, sino también porque el déficit es de tal magnitud que sus antecesores tampoco consiguieron equilibrarlo. Tamayo considera que el alcalde Adams puede tener las mejores intenciones, pero que su plan es irrealizable. “¡Es imposible! Él dice, “Ya separamos $22 billones”. Pero si echamos números, lo más que podría construir son 32 o 35 mil unidades de vivienda.
Mientras tanto, el alcalde Adams, con el propósito de paliar el déficit de vivienda, ha declarado que se legalizará la ocupación de los ‘basements’. Pero sus afirmaciones hay desconocimiento, pues hay que recordar que esos espacios cuentan con la aprobación de la ciudad para ser ocupados como viviendas. “El problema es que el alcalde de Nueva York no sabe la diferencia entre ‘basement’ y ‘cellar’. Los ‘cellars’ no son legales para habitación humana. Punto. Porque el código lo dice así, porque la zonificación lo determina así”, remarca Tamayo.
Cuando se habla de que alrededor de 100 mil neoyorquinos viven en ‘basements’’, donde se han improvisado departamentos, es difícil saber si efectivamente se trata de ‘basements’ o de ‘cellars. La cuestión parece irrelevante, pero esa distinción es vital. Al respecto, las autoridades de la ciudad debieran hacer una clara y radical diferenciación, basándose en las regulaciones.
“Los dueños de edificios dicen, “yo tengo un espacio, déjame arrendar”. Así ocurre en Queens; casi en todas las propiedades, los ‘cellars’ están ocupados, y el Departamento de edificios lo sabe, pero solo van a esos sitios cuando hay alguna queja o alguna tragedia, entonces impone multas. En esas circunstancias, algunos dueños de casa se enteran de que estaban incurriendo en una ilegalidad; otros, simplemente hacen caso omiso de las leyes”, reflexiona Tamayo.
El asunto parece tan sencillo como seguir las normativas del Certificado de Ocupación (Certificate of Occupancy), que determina exactamente qué es habitable y qué no es habitable, y describe el uso de cada uno de los pisos.
“Si el certificado dice ‘basement’, significa que ese espacio puede ser habitado, pero si dice ‘cellars’, entonces no puede usarse como vivienda, y de hacerlo, el dueño de casa está sujeto a sanciones. Extraña que el alcalde Adams haga declaraciones públicas diciendo que se van a legalizar los ‘basements’, ¡pero si aquellos son legales! Esto viene del código de la zonificación. Si el alcalde no sabe la diferencia, estamos perdidos. Él debiera estar asesorado por profesionales que verdaderamente entiendan esa básica distinción”, puntualiza Tamayo.
HOSTIGAMIENTO A INQUILINOS
La alta demanda de vivienda, más la escasa oferta, especialmente de costos asequibles, configuran un escenario que se presta para todo tipo de abusos. La generalidad de los improvisados tugurios se deterioran aceleradamente, sin que los dueños de casa garanticen un mínimo de mantenimiento.
“A ello agréguele el acoso. Debido a la carencia de vivienda económica, los dueños de casas son tentados para arrendar los espacios a un precio más alto; entonces empieza el acoso, el hostigamiento”, deplora Tamayo.
Pero el dilema es a dónde mudarse. No queda más remedio que aferrarse a esos lúgubres espacios sin chistar, inclusive aceptando incrementos arbitrarios, pues cambiarse a otro lugar podría significar una alza considerable de la renta.
En otros casos, si finalmente el espacio queda desocupado, los dueños de casa no hacen arreglos de fondo para volverlos a arrendar, sino que simplemente maquillan el lugar y lo rentan inmediatamente.
Pero también hay un tema de especulación. Tamayo hace alusión a que durante la pandemia muchas personas se desplazaron a diferentes lugares, dejando un considerable número de departamentos libres.
“Pero resulta que los dueños de casa prefieren tenerlos desocupados, especulando de esa manera, hasta que los precios suban debido a una aparente escasez de departamentos. ¡Eso es intolerable! las autoridades de la ciudad tienen que legislar sobre este tema. El mensaje debe ser “no vamos a permitir que se especule y se aparente un déficit de viviendas, cuando en realidad están disponibles”, enfatiza Tamayo.
En suma, si el déficit habitacional sigue incrementándose, la marginalidad, la zonas deprimidas convertidas en una especie de guetos, que Tamayo más bien llama ‘segregación espacial’, irán en aumento.
“Lo que pasa es que el rico es el rico y el pobre es el pobre. El pobre va al East Side, va vivir en el Bronx, va a ciertas secciones de Brooklyn, va a ciertas zonas casi limitadas de Queens. El millonario va al Upper West Side, va a lo que ahora se llama el Soho.
Tamayo piensa que detrás de los procesos urbanos de crecimiento de la ciudad del déficit de vivienda asequible, del hiperdesarrollo de ciertas zonas de Nueva York, en detrimento de otros sectores, donde la calidad de vida va en descenso, hay intereses de orden político y económico.
“Se debe pensar en una ciudad más equitativa”, concluye el arquitecto ecuatoriano.
